Мамандардың айтуынша, ипотека жүйесі біртіндеп қаржылық тұрғыда әділеттірек әрі ашығырақ бола бастайды. Банктер қарыз алушылардың төлем қабілетін мұқият есепке алса, мемлекет жеңілдікті бағдарламалар арқылы қолдау көрсетеді, ал пайыздық мөлшерлемелер жаңа қағидалар негізінде есептелмек. Сарапшылар ипотека алу кезінде төлемдерді алдын ала жоспарлап, мүмкіндігінше бастапқы жарнаның болғаны маңызды екенін атап өтті.
ЖТСМ бойынша шектеу: 20 пайызға дейін төмендейді
Ипотекалық несие ресімдеу кезінде негізгі көрсеткіштердің бірі – жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ). Бұл көрсеткіш қарыз алушының барлық комиссиялар мен қосымша шығындарды ескере отырып, банкке нақты қанша төлейтінін көрсетеді.
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі **Қазақстан Ұлттық Банкі**мен бірлесіп ипотека бойынша шекті ЖТСМ-ді 25%-дан 20%-ға дейін төмендетуді жоспарлап отыр. Бұл дегеніміз – тиімді мөлшерлемесі 20%-дан жоғары ипотекалық кредиттерге заң жүзінде тыйым салынады.
Алайда бұл норма бірден емес, 2026 жылғы шілдеден бастап күшіне енбек. Бұған дейінгі кейінге қалдыру базалық мөлшерлеменің жоғары болуымен байланысты. Қазіргі жағдайда банктер үшін базалық мөлшерлеме мен ипотека арасындағы айырмашылық кемінде 4–6 пайыздық тармақты құрауы тиіс.
Сарапшылардың пікірінше, ЖТСМ-нің қолданыстағы шекті деңгейін 2026 жылғы шілдеге дейін сақтау азаматтар үшін ипотеканың қолжетімділігі мен банк секторының қаржылық тұрақтылығы арасындағы теңгерімді сақтауға мүмкіндік береді.
Мөлшерлемелерді есептеудің жаңа тәсілі
2026 жылдан бастап ипотекалық мөлшерлемелерді есептеу кезінде бірнеше маңызды фактор ескеріледі. Олардың қатарында:
кредит мерзімі (мерзім ұзаған сайын, тәуекел жоғарылайды);
бастапқы жарнаның көлемі;
LTV (loan-to-value) – кредит сомасының тұрғын үй құнына қатынасы.
Мысалы, ипотека мерзімі неғұрлым ұзақ болса, банк үшін тәуекел де соғұрлым жоғары. Сондықтан ұзақ мерзімге берілетін несиелер бойынша тиімді мөлшерлеме жоғары болуы мүмкін. Ал қысқа мерзімді ипотекада мөлшерлеме төмен болғанымен, ай сайынғы төлем көлемі артады.
Бастапқы жарнаның рөлі күшейеді
Сарапшылар бастапқы жарнаның маңызы айтарлықтай артатынын айтады. Жарна неғұрлым көп болса, банк үшін тәуекел азаяды, сәйкесінше қарыз алушыға ұсынылатын мөлшерлеме де төмен болуы мүмкін.
Мәселен, құны 20 млн теңге болатын пәтерді 20% бастапқы жарнамен алғанда, ипотекалық мөлшерлеме жоғары болады. Ал 40% көлемінде жарна салынса, банк қалған соманы әлдеқайда төмен пайызбен беруге дайын.
Бұл тәсіл қарыз алушыларды жинақтауға ынталандырып, борыш жүктемесін азайтуға мүмкіндік береді. Осыған байланысты кейбір банктер бастапқы жарнаны жинауға арналған арнайы депозиттік өнімдерді іске қосуды жоспарлап отыр.
Мемлекеттік бағдарламалар сақталады
Ипотеканы мемлекеттік қолдау бағдарламалары да 2026 жылы өзекті болып қала береді. Олардың басты мақсаты – тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыру, әсіресе әлеуметтік тұрғыдан осал санаттар үшін.
Сарапшылардың айтуынша, «7-20-25» бағдарламасы негізгі тетік ретінде сақталады. Сонымен қатар 2025 жылдың соңынан бастап іске қосылған «Nauryz» және «Nauryz Zhumysker» бағдарламалары жеңілдетілген шарттарымен ерекшеленеді. Бұл бағдарламалар ипотекалық жүктемені азайтып қана қоймай, әлеуметтік тұрғын үй нарығын дамытуға бағытталған.
Мамандардың пікірінше, 2026 жылғы өзгерістер ипотекалық нарықты барынша теңгерімді етіп, қарыз алушылардың мүддесін қорғауға бағытталады.
